西安市地鐵沿線土地開發(fā)利用探討摘　要:根據(jù)西安市地鐵一,二號線線路規(guī)劃,分析了西安市地鐵沿線的土地利用現(xiàn)狀及存在的問題,提出了地鐵沿線土地規(guī)劃的建議,從而促進(jìn)現(xiàn)代交通設(shè)施與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。關(guān)鍵詞:土地規(guī)劃,土地利用效率,地鐵沿線土地引言 城市土地利用的實(shí)質(zhì)是對土地區(qū)位的利用。區(qū)位是自然地理位置、經(jīng)濟(jì)地理位置、交通地理位置在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。而交通地理位置又是自然位置與經(jīng)濟(jì)地理位置最重要的綜合反映和集中體現(xiàn),交通條件是城市與其他周圍地區(qū)和城市內(nèi)部各功能區(qū)相互之間聯(lián)系的橋梁和紐帶,是城市賴以形成和發(fā)展的先決條件,所以城市交通條件的重大改變將對城市土地區(qū)位產(chǎn)生重大影響,進(jìn)而影響城市土地利用[1]。作為地鐵重要組成部分的地產(chǎn)和地鐵都在改變?nèi)藗兊纳?地鐵作為一種手段,一種生活方式,而地產(chǎn)作為一種承載生命與思維的載體,都在日益深刻地影響著進(jìn)入后工業(yè)時代城市文明的生成,當(dāng)房地產(chǎn)遭遇到地鐵,遭遇成熟快捷便利的交通體系,地產(chǎn)秩序便面臨重建,地產(chǎn)格局便面臨突破。1西安市地鐵沿線土地現(xiàn)狀及區(qū)位分析 區(qū)位是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。城市的形成和發(fā)展是商業(yè)、工業(yè)及居住等各類非農(nóng)業(yè)用地聚集的結(jié)果,城市土地利用實(shí)質(zhì)即是對土地區(qū)位的利用,所以區(qū)位是城市土地最為重要的特征之一。 城南區(qū)用地結(jié)構(gòu)中突出的特點(diǎn)是教育科研用地比重較大,為12.12%,該區(qū)是西安市高等教育科研的聚集區(qū),為全市居住、文教中心。城南區(qū)土地使用是以居住、辦公為主,輔以商貿(mào)、金融等配套設(shè)施,省測繪局所在小區(qū)、長安大學(xué)所在小區(qū)、以小寨什字為中心的小區(qū)分別為典型的行政辦公、教育科研、商貿(mào)密集區(qū)。 城北區(qū)聚集大量的文物古跡,包括漢長安城遺址(占地約36ｋｍ2)、唐大明宮遺址等大面積遺址保護(hù)區(qū);其他用地以居住、工業(yè)為主,兩者所占比重分別為14.12%,14.13%,配以少量的教育科研、公共服務(wù)設(shè)施。該區(qū)域村鎮(zhèn)比重較大,開發(fā)潛力較大,也是西安主要的對外交通之地,其中以鐵路為主,西安火車站即位于城北區(qū),即將開工建設(shè)的火車北客站也在該區(qū)域。 城東區(qū)以工業(yè)用地為主,占該區(qū)總面積的17.16%,西安市總體規(guī)劃中的三個主要工業(yè)區(qū)———以黃河廠、西光廠、陜西汽車制造廠為主的大型工業(yè)區(qū),以西安電機(jī)廠為主的一個小工業(yè)區(qū),以氵產(chǎn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和陜西重型機(jī)械廠為主的大型工業(yè)區(qū),均集中于該區(qū)域。 城西區(qū)以工業(yè)用地為主,占該區(qū)總面積的20.47%,該區(qū)域制藥廠集中,化工、機(jī)械工業(yè)較發(fā)達(dá),教育科研用地占3.7%,現(xiàn)狀村鎮(zhèn)用地比例較高,可開發(fā)潛力較大。 形成“十字型”的1,2號線貫穿城內(nèi)和城外東南西北區(qū),地鐵沿線的土地利用類型受區(qū)段的影響,和各區(qū)的土地利用類型完全相似。2　地鐵沿線土地利用存在的問題2.1　用地結(jié)構(gòu)不合理 1)商業(yè)、金融貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè)所占比重過小,沒有發(fā)揮出地鐵沿線的土地經(jīng)濟(jì)效益。2)工業(yè)企業(yè)、住宅占地比重過大。尤其是城東地鐵沿線工業(yè)用地過多,明城區(qū)住宅用地比重過大。3)道路比重過小。4)綠地覆蓋率低。2.2　土地利用效率太低 從前面土地利用情況分析,地鐵沿線土地基本上是屬于粗放利用方式,容積率過低,建筑密度不大。特別是地鐵的兩端基本處于未開發(fā)狀態(tài),如:火車北客站至陳家堡,三爻村至韋區(qū),三橋鎮(zhèn)至后圍寨,萬壽路至紡織城。2.3旅游資源開發(fā)尚有巨大潛力 西安是十三朝(代)古都,具有豐富的歷史文化古跡,且近年來旅游業(yè)發(fā)展迅速,2004年接待海外游客65萬人次,國內(nèi)游客2084萬人次,旅游總收入154.4億元,較上年增長45.1%。這說明西安的旅游資源開發(fā)有巨大的潛力,可以通過挖掘歷史文化資源,豐富人文景觀和自然景觀,提高城市品味,精心進(jìn)行城市設(shè)計(jì),大大提高地鐵沿線內(nèi)旅游資源價值。旅游業(yè)的發(fā)展又將帶動沿線第三產(chǎn)業(yè)的極大發(fā)展。3地鐵沿線土地規(guī)劃建議 新世紀(jì)的城市發(fā)展、軌道交通發(fā)展與土地利用,其核心是在總結(jié)50年的基本經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的基礎(chǔ)上,依據(jù)本市的地理環(huán)境、資源狀況、城市特點(diǎn),來規(guī)劃發(fā)展自己,在發(fā)展過程中,既要考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)間的協(xié)調(diào),又要突出自己的特點(diǎn)。依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律,以市場為導(dǎo)向,實(shí)施品牌戰(zhàn)略,掌握信息,運(yùn)用市場,掌握市場,發(fā)展市場,是取得成功的必然選擇[2]。 1)對軌道交通1,2號線沿線土地進(jìn)行控制并聯(lián)合開發(fā)。合理組織用地空間布局與密度分配,形成站點(diǎn)周圍500ｍ半徑范圍內(nèi)以高密度開發(fā)的居住、商業(yè)用地為主,向外圍逐漸降低密度并向人流少的用地性質(zhì)過渡,各類公共交通接駁良好的新型城區(qū)。2)以鐘樓和北大街為中心,建立西安中心貿(mào)易區(qū),特別是鐘樓區(qū),為寸土寸金之地,適宜布置高級商務(wù)賓館、會議中心或高級寫字樓,充分發(fā)揮黃金地段的經(jīng)濟(jì)效益。3)進(jìn)行舊城改造,疏散舊城人口,嚴(yán)格控制人口密度。重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、貿(mào)易、保險、信息咨詢等第三產(chǎn)業(yè)。結(jié)合道路建設(shè)及沿街大型項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),盡可能多的布置街頭綠地、小游園等,提高綠地覆蓋率,以修建多層、高層、超高層相協(xié)調(diào)的群體建筑為主,提高土地利用率。4)城北區(qū)聚集大量的文物古跡,包括漢長安城遺址(占地約36ｋｍ2)、唐大明宮遺址等大面積遺址保護(hù)區(qū),在規(guī)劃時應(yīng)注意整體格局上的控制與歷史風(fēng)貌的繼承與發(fā)揚(yáng),保持沿街建筑立面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和歷史的延續(xù)性。5)城南是教育文化中心,高等院校分布密集,具備一定的文化氛圍,因此應(yīng)建設(shè)大型影劇院、歌舞劇院等設(shè)施,建成西安市大型文化中心。6)城西和城東一些地鐵沿線的工業(yè)占地應(yīng)進(jìn)行搬遷,騰出用地,改善環(huán)境,重新規(guī)劃,統(tǒng)一開發(fā)。重點(diǎn)發(fā)展金融、貿(mào)易、旅游、信息等產(chǎn)業(yè)。漢城路至西三環(huán)、幸福林帶至東三環(huán)在原規(guī)劃基礎(chǔ)上,結(jié)合地鐵站點(diǎn)設(shè)置,調(diào)整土地布局和開發(fā)強(qiáng)度,建議調(diào)整為東邊以商業(yè)零售為中心,西邊以配合城西客運(yùn)站的發(fā)展,形成客運(yùn)交通中心為主。7)灃惠路、灑金橋、北大街、五路口、金華路宜為商業(yè)中心點(diǎn);交通樞紐三橋、漢城路、玉祥門宜為交通樞紐;桃園路、朝陽路、氵產(chǎn)河宜為一般居住區(qū);北大街、萬壽路、西京醫(yī)院可為其他活動中心。8)地鐵沿線房地產(chǎn)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā),結(jié)合城市和本地的自然特點(diǎn),設(shè)計(jì)出特色建筑,這樣能夠給城市景觀帶來美感,可以統(tǒng)籌規(guī)劃,分期開發(fā),使經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益達(dá)到統(tǒng)一,容易形成規(guī)模,降低開發(fā)成本,住宅小區(qū)的配套建設(shè)(如:小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、公共設(shè)施)較完善,園林、綠地容易得到保護(hù),并做出統(tǒng)一規(guī)劃,有利于改善生態(tài)環(huán)境,提高居民的生活質(zhì)量。9)嚴(yán)格地鐵沿線的土地儲備,運(yùn)用市場機(jī)制收購、征購閑置或低效使用的土地,以滿足各類建設(shè)用地需求、合理調(diào)控土地市場的供求關(guān)系,保持地鐵沿線土地的增值。10)在規(guī)劃的作用下,土地還受市場的不斷調(diào)節(jié)和影響。即地租與土地使用配置的影響———轉(zhuǎn)換邊際理論與競標(biāo)租金。4結(jié)語 隨著城市現(xiàn)代化水平的發(fā)展,城市地鐵、過江隧道、懸浮式列車等都將對城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要的影響,如何有效利用和合理開發(fā)其沿線土地,使現(xiàn)代交通設(shè)施與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展,值得深入研究[1]。參考文獻(xiàn):[1]吳風(fēng)華.武漢地鐵沿線土地利用開發(fā)探討[Ｊ].地理空間信息,2003,1(1):77 79.[2]劉維新.中國城鎮(zhèn)發(fā)展與土地利用[Ｍ].北京:商務(wù)印刷館,2003.66 67.[3]張　紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)講義[Ｍ].北京:清華大學(xué)出版社,2004.83 85.