摘　要:針對城市軌道交通的特點及對城市土地綜合開發(fā)產(chǎn)生的影響,提出了城市軌道交通土地綜合開發(fā)設想及方案。
關鍵詞:城市;軌道交通;土地開發(fā)
　　由于城市及人口發(fā)展,城市用地日益緊張,城市軌道交通因其具有快捷、舒適、準時、運量大、耗能小、污染輕、占地少、安全性高等特點,已成為城市交通系統(tǒng)中重要的組成部分。但由于軌道交通具有投資大、建設周期長、運營后成本回收慢的特點,所以在建設和初期運營期間,投資建設成本很高。城市軌道交通土地綜合開發(fā)主要是以軌道交通站點為中心來組織區(qū)內(nèi)的各項用地,進行土地的集約化開發(fā), 優(yōu)化城市空間和土地利用布局。
深圳地鐵二期工程1 、4 號線正在進行可行性研究設計,在建設深圳地鐵,開拓深圳未來的目標下, 地鐵公司與地產(chǎn)發(fā)展商合作,結合城市軌道交通進行土地綜合開發(fā),形成包含各項自給自足的設施及別具特色的商業(yè)和住宅社區(qū)。
1 　土地綜合開發(fā)的重要意義
根據(jù)國內(nèi)外各大城市的經(jīng)驗,在城市軌道交通沿線進行土地綜合開發(fā),是充分發(fā)揮其在城市中骨干運輸作用、擴大吸引客流范圍、帶動沿線經(jīng)濟發(fā)展的有效途徑,也是減少運營初期因運量不足而造成運營虧損的一種有效措施。
土地綜合開發(fā)是對軌道交通沿線土地利用價值的轉化,是城市交通發(fā)展同土地利用價值有機的結合,是把軌道交通的建設與土地的利用同步進行、統(tǒng)一實施,打破沿線地區(qū)固有土地的使用狀態(tài),優(yōu)化土地資源配置的過程。因此,軌道交通沿線的土地綜合開發(fā)是軌道交通建設的一個重要組成部分。
例如:香港機場鐵路沿線共有62 hm2 土地留作發(fā)展住宅和商業(yè)用途,在新建車站的同時,將物業(yè)發(fā)展成為車站的一部分,提供約2. 7 ×104 個住宅單位和1. 3 ×106 m2 的辦公室、商用和酒店面積,已發(fā)展成為具有各種設施的社區(qū)及主要的交通樞紐;廣州地鐵一號線建成后,沿線土地價格上漲了30 %～ 50 % ; 上海軌道交通“ 明珠線”周邊區(qū)域房地產(chǎn)價格上漲非常明顯。
深圳地鐵一期1 、4 號線已基本建成,世界之窗站、市民中心站、會展中心站、老街等車站考慮物業(yè)開發(fā),其中世界之窗站、老街站結合地鐵站開發(fā)成交通樞紐,市民中心站、會展中心站利用地鐵上部空間做成物業(yè)開發(fā)層,總開發(fā)面積在1 ×105 m2 以上。
深圳將實施組團發(fā)展和產(chǎn)業(yè)走廊的發(fā)展,深圳地鐵二期工程1 號線世界之窗至深圳機場,經(jīng)過西部組團;4 號線2 期工程少年宮至龍華中心,經(jīng)過中部組團,軌道交通建設能為沿線開發(fā)提供良好的土地綜合開發(fā)的契機與條件;同時土地綜合開發(fā)又能促進軌道交通建設,是軌道交通建設可持續(xù)發(fā)展的動力。二者相輔相成必將帶動沿線的經(jīng)濟繁榮。
2 　城市軌道交通土地綜合開發(fā)的設想
地鐵車站已由單一交通功能向多功能發(fā)展。車站可考慮與周圍建筑結合進行商業(yè)開發(fā),以增加地鐵運營后的收入。沿軌道交通站周圍300～500 m 的用地范圍實施較高強度的開發(fā),并有良好的行人設施和其它接駁服務相配合,使站點周圍形成集公共交通樞紐、住宅、綜合性商業(yè)和娛樂、辦公等設施為一體的綜合功能區(qū)。城市軌道交通土地綜合開發(fā)有以下幾種形式:
(1) 地鐵車站周邊存在許多可供開發(fā)的資源,充分利用地下和地上空間,合理有效地進行開發(fā)建設, 高架站以上空間可開發(fā)成商場、住宅等上蓋物業(yè);車站附近設置停車場;在人口密集的中心商業(yè)地帶,可將地鐵出入口與人行過街通道、站廳層進行綜合開發(fā),可設置商店、銀行等服務性設施。
(2) 車輛段占地面積較大,利用上部空間可合建成寫字樓、住宅等,做成上蓋物業(yè),充分開發(fā)商業(yè)價值。結合規(guī)劃,可開發(fā)成大型商業(yè)、住宅社區(qū),從規(guī)劃和設計上締造出包括戶外空間、社區(qū)、基建設施等的自給自足及優(yōu)質(zhì)物業(yè)環(huán)境。
(3) 地鐵公司與市公共交通等部門合作建立交通服務公司,主要用于地鐵車站與相關物業(yè)開發(fā)的住宅、商業(yè)社區(qū)的交通服務。可采用大巴、中巴線路或出租車運營。

3 　二期工程土地綜合開發(fā)方案
結合規(guī)劃要求,軌道交通站周圍300～500 m 的用地范圍實施較高強度的開發(fā),并有良好的行人設施和其它接駁服務相配套,使站點周圍形成集公共交通樞紐、住宅、綜合性商業(yè)和娛樂、辦公等設施為一體的綜合功能區(qū)。綜合功能區(qū)容積率可按4. 0～ 4. 5 控制。
(1) 深圳西站綜合功能區(qū)
1 號線深圳西站與平南鐵路深圳西站相鄰,站位設置在桃園路與規(guī)劃火車站東廣場上,西側緊鄰深圳西站和地鐵南頭車輛段。此站不僅與周邊居住區(qū)結合良好,還考慮1 號線與軌道11 號線、鐵路、地面公交、長途汽車旅客的換乘條件,滿足深圳西站是深圳客運交通樞紐之一的功能要求。該綜合功能區(qū)用地面積約10 hm2 。
結合前海片區(qū)規(guī)劃,開發(fā)成綜合交通樞紐和大型住宅社區(qū)及一個超級市場,大型交通樞紐要包括兩條城際軌道交通(1 號軌道線和平南鐵路) 、汽車客運站和公交首末站之間的換乘。為配合大量人流的匯集,規(guī)劃應考慮大型倉儲式超市。提供約1 × 104 個住宅單位和1 ×106 m2 的辦公室、商用和酒店面積。
(2) 龍華火車站綜合功能區(qū)
4 、6 號線與11 號線在龍華火車站為十字相交, 同時還是6 號線終點站。龍華火車站與平南鐵路龍華火車站相鄰,此站不僅與周邊居住區(qū)結合良好,還考慮4 、6 號線與市郊鐵路(平南鐵路改造11 號線) 、鐵路客運的換乘條件。該綜合功能區(qū)用地面積約40 hm2 。